Radiation d’une SCI : la procédure

La radiation d'une Société Civile Immobilière (SCI) marque la fin de son existence légale. Cette démarche s'inscrit dans un processus plus large de cessation d'activité, qui comprend généralement deux phases distinctes : la dissolution, puis la liquidation. La radiation est l'étape finale qui officialise la disparition de la société du Registre du Commerce et des Sociétés (RCS).

Comprendre la radiation d'une SCI : l'aboutissement d'un processus

La radiation d'une SCI n'est pas une formalité isolée, mais l'acte final qui conclut la vie juridique de la société. Elle intervient après que la SCI a été dissoute et que toutes ses opérations de liquidation ont été menées à bien. La dissolution est la décision de mettre fin à la société, tandis que la liquidation consiste à réaliser l'actif (vendre les biens immobiliers, recouvrer les créances) et à apurer le passif (rembourser les dettes).

Ce processus est encadré par le Code civil et le Code de commerce, et vise à protéger les intérêts des associés, des créanciers et des tiers. Il est impératif de respecter chaque étape pour éviter des complications ultérieures et garantir la validité de la disparition de la SCI.

Les étapes clés pour fermer votre SCI

La fermeture d'une SCI suit un cheminement précis, jalonné de décisions importantes et de formalités administratives. Il est essentiel de bien comprendre ces étapes pour anticiper les actions à mener et les documents à réunir. Voici une synthèse du parcours typique :

1. Décision de dissolution : Les associés décident de mettre fin à la SCI et nomment un liquidateur.
2. Formalités de dissolution : Publication d'une annonce légale et dépôt d'un dossier de dissolution au Guichet unique.
3. Opérations de liquidation : Le liquidateur réalise l'actif (vente des biens, recouvrement des créances) et apure le passif (paiement des dettes).
4. Clôture de la liquidation : Les associés approuvent les comptes de liquidation et donnent quitus au liquidateur.
5. Formalités de radiation : Publication d'une annonce légale de clôture de liquidation et dépôt d'un dossier de radiation au Guichet unique.

Chacune de ces étapes comporte ses propres exigences et doit être menée avec rigueur.

La décision de dissolution : première étape cruciale

La première phase pour radier une SCI est de prendre la décision de la dissoudre. Cette décision entraîne la cessation de l'activité sociale et ouvre la période de liquidation.

Qui décide de la dissolution dans une SCI ?

La décision de dissoudre une SCI relève de la compétence des associés. Elle doit être prise collectivement, généralement lors d'une assemblée générale extraordinaire (AGE). Les conditions de majorité requises pour cette décision sont définies dans les statuts de la SCI. À défaut de clauses spécifiques, les règles du Code civil s'appliquent, exigeant l'unanimité des associés si la SCI n'est pas à durée déterminée ou si les statuts ne prévoient pas d'autres modalités.

Le procès-verbal de cette assemblée doit impérativement mentionner :

• La décision unanime ou à la majorité qualifiée des associés de dissoudre la SCI.
• Le lieu du siège de la liquidation, qui peut être le siège social de la société ou un autre lieu.
• La nomination d'un liquidateur amiable, qui peut être un associé ou un tiers, et la définition de ses pouvoirs.

Le procès-verbal de dissolution de la SCI

Le procès-verbal (PV) de l'assemblée générale décidant la dissolution est un document fondamental. Il acte officiellement la volonté des associés de mettre fin à la société. Ce PV doit être rédigé avec précision et signé par les associés présents ou représentés. Il constitue la preuve de la décision de dissolution et servira de base pour les formalités ultérieures.

Pour des informations détaillées sur la rédaction de ce document, vous pouvez consulter notre guide sur le procès-verbal de dissolution.

Les formalités de dissolution au Guichet unique

Une fois la décision de dissolution prise et le liquidateur nommé, il est nécessaire de réaliser les formalités de publicité et de dépôt auprès des autorités compétentes.

Annonce légale de dissolution

La décision de dissolution doit être rendue publique pour informer les tiers (créanciers, partenaires, administrations). Cette publicité se fait par la publication d'une annonce légale dans un journal d'annonces légales (JAL) ou un service de presse en ligne (SPEL) habilité dans le département du siège social de la SCI. L'annonce doit contenir des informations spécifiques, notamment :

• La dénomination sociale de la SCI, sa forme juridique, son capital social.
• L'adresse de son siège social.
• Le numéro d'identification (SIREN) et le RCS d'immatriculation.
• La date de la décision de dissolution et l'organe l'ayant prise.
• Le nom et l'adresse du liquidateur.
• L'adresse du siège de la liquidation.

Le coût de cette annonce est réglementé et varie selon les départements. Il est fixé par arrêté ministériel chaque année. Pour l'année 2026, l'arrêté ministériel du 19 novembre 2025 prévoit, pour une modification de statuts (dont la dissolution fait partie), un tarif de 111 € HT pour la métropole standard, et 129 € HT pour les zones majorées (Mayotte, La Réunion). Une attestation de parution est délivrée suite à cette publication et doit être jointe au dossier de dissolution.

Dépôt du dossier de dissolution

Le dossier de dissolution doit être déposé en ligne via le Guichet unique de l'INPI, qui centralise toutes les formalités des entreprises depuis le 1er janvier 2023. Ce dossier doit comprendre :

• Le formulaire de déclaration de modification (M2) dûment rempli, précisant la dissolution et la nomination du liquidateur.
• Un exemplaire du procès-verbal de l'assemblée générale décidant la dissolution, certifié conforme par le liquidateur.
• L'attestation de parution de l'avis de dissolution dans un journal d'annonces légales ou le récépissé de dépôt de l'annonce.
• Une déclaration sur l'honneur de non-condamnation du liquidateur et une attestation de filiation (sauf si celle-ci figure dans d'autres documents déjà produits).
• Une copie de la pièce d'identité du liquidateur (en cours de validité).

Le Guichet unique transmettra ensuite le dossier au greffe du tribunal de commerce compétent pour l'inscription modificative au RCS. La société est alors inscrite avec la mention "en liquidation".

La phase de liquidation amiable

Après la dissolution, la SCI entre en période de liquidation. Cette phase est gérée par le liquidateur nommé par les associés.

Désignation et rôle du liquidateur amiable

Le liquidateur amiable est la personne chargée de mener à bien toutes les opérations de liquidation. Il est le représentant légal de la SCI pendant cette période. Ses missions principales sont :

• Établir un inventaire des actifs (biens immobiliers, créances) et des passifs (dettes) de la société.
• Réaliser l'actif : vendre les biens immobiliers de la SCI, recouvrer les créances.
• Apurer le passif : payer les dettes de la SCI (fournisseurs, banques, impôts, etc.).
• Établir les comptes de liquidation.
• Convoquer les associés pour approuver les comptes de liquidation et statuer sur le boni ou le mali de liquidation.

Le liquidateur doit agir dans l'intérêt des associés et des créanciers, et rendre compte de sa gestion aux associés. Ses pouvoirs sont définis dans le procès-verbal de dissolution.

Les opérations de liquidation

Les opérations de liquidation peuvent prendre du temps, surtout si la SCI possède des biens immobiliers complexes à vendre ou des litiges à résoudre. Elles doivent être menées avec diligence par le liquidateur. L'objectif est de transformer tous les actifs en liquidités et de régler toutes les dettes. Si, après paiement de toutes les dettes, il reste un excédent, il s'agit d'un "boni de liquidation" qui sera partagé entre les associés selon les statuts. Si, au contraire, les actifs ne suffisent pas à couvrir les dettes, il y a un "mali de liquidation".

Pour une compréhension approfondie de cette étape, vous pouvez consulter notre article sur la liquidation amiable.

La clôture de la liquidation et la radiation

La clôture de la liquidation est l'étape qui précède immédiatement la demande de radiation.

Le procès-verbal de clôture de liquidation

Une fois toutes les opérations de liquidation achevées, le liquidateur convoque une nouvelle assemblée générale des associés pour statuer sur les comptes définitifs de liquidation. Lors de cette assemblée, les associés :

• Approuvent les comptes de liquidation établis par le liquidateur.
• Donnent quitus au liquidateur pour sa gestion et le déchargent de son mandat.
• Constatent la clôture définitive de la liquidation.
• Décident de la répartition du boni de liquidation (s'il y en a un) ou de la prise en charge du mali.

Un procès-verbal de cette assemblée est rédigé. Il doit être enregistré auprès du service des impôts des entreprises (SIE) en cas de boni de liquidation, car ce boni est soumis à des droits d'enregistrement. L'enregistrement doit être effectué dans le mois suivant la date du PV.

Annonce légale de clôture de liquidation

Comme pour la dissolution, la clôture de la liquidation doit être portée à la connaissance des tiers par la publication d'une nouvelle annonce légale dans un JAL ou SPEL habilité. Cette annonce doit mentionner :

• Les mêmes informations d'identification de la SCI que pour l'annonce de dissolution.
• La date de l'assemblée ayant approuvé les comptes de liquidation.
• La clôture définitive de la liquidation.
• Le greffe du tribunal de commerce auprès duquel sera effectuée la radiation.

Là encore, une attestation de parution sera nécessaire pour le dossier de radiation. Le coût de cette annonce est également réglementé par l'arrêté ministériel du 19 novembre 2025, au même tarif que l'annonce de dissolution (111 € HT pour la métropole standard, 129 € HT pour les zones majorées).

Dépôt du dossier de radiation

La demande de radiation doit être déposée dans un délai d'un mois après la publication de l'avis de clôture de liquidation. Ce dossier est également à déposer en ligne via le Guichet unique de l'INPI. Il doit contenir :

• Le formulaire de déclaration de radiation (M4) dûment rempli.
• Un exemplaire du procès-verbal de l'assemblée générale de clôture de liquidation, certifié conforme par le liquidateur.
• L'attestation de parution de l'avis de clôture de liquidation dans un journal d'annonces légales ou le récépissé de dépôt.
• Un justificatif de l'apurement du passif ou de la consignation des sommes dues, si nécessaire.

Le greffe du tribunal de commerce procède alors à la radiation de la SCI du Registre du Commerce et des Sociétés. C'est à ce moment que la SCI cesse officiellement d'exister.

Le coût de la radiation d'une SCI

Le coût total de la radiation d'une SCI comprend plusieurs éléments, répartis entre les phases de dissolution et de liquidation.

Coûts de dissolution

• Annonce légale de dissolution : Le coût est forfaitaire et fixé par arrêté ministériel. Pour 2026, il est de 111 € HT (métropole standard) ou 129 € HT (zones majorées).
• Frais de dépôt au Guichet unique (émoluments du greffe) : Ces frais sont à vérifier auprès du greffe compétent au moment du dépôt, mais sont généralement de l'ordre de quelques dizaines d'euros pour une inscription modificative.
• Honoraires éventuels : Si vous faites appel à un professionnel (expert-comptable, avocat) pour vous accompagner dans les démarches, leurs honoraires s'ajouteront.

Coûts de liquidation et de radiation

• Enregistrement du PV de clôture : En cas de boni de liquidation, le procès-verbal de clôture doit être enregistré auprès du service des impôts. Des droits d'enregistrement sont dus sur le boni de liquidation, au taux de 2,5%.
• Annonce légale de clôture de liquidation : Le coût est identique à l'annonce de dissolution, soit 111 € HT (métropole standard) ou 129 € HT (zones majorées) pour 2026.
• Frais de dépôt au Guichet unique (émoluments du greffe) : Les frais de radiation sont également à vérifier auprès du greffe compétent, généralement de l'ordre de quelques dizaines d'euros.
• Honoraires éventuels : Les honoraires du liquidateur (s'il n'est pas un associé bénévole) et/ou des professionnels pour l'accompagnement dans la liquidation et la radiation.

Il est recommandé de solliciter un devis auprès des professionnels et de vérifier les tarifs des greffes et des journaux d'annonces légales au moment de la démarche pour obtenir une estimation précise.

Pour une vue d'ensemble des coûts de fermeture, vous pouvez consulter notre page dédiée au coût de fermeture d'entreprise.

Les documents à préparer pour la radiation d'une SCI

La réussite de la procédure de radiation dépend en grande partie de la préparation minutieuse des documents requis. Voici une liste récapitulative des pièces essentielles :

• Pour la dissolution :
  • Procès-verbal de l'assemblée générale décidant la dissolution et nommant le liquidateur.
  • Attestation de parution de l'avis de dissolution dans un journal d'annonces légales.
  • Formulaire M2 de déclaration de modification.
  • Déclaration sur l'honneur de non-condamnation et attestation de filiation du liquidateur.
  • Copie de la pièce d'identité du liquidateur.
• Pour la clôture de liquidation et la radiation :
  • Procès-verbal de l'assemblée générale de clôture de liquidation approuvant les comptes.
  • Rapport du liquidateur (comptes de liquidation).
  • Attestation de parution de l'avis de clôture de liquidation dans un journal d'annonces légales.
  • Formulaire M4 de déclaration de radiation.
  • Justificatif de l'enregistrement du PV de clôture auprès du SIE en cas de boni de liquidation.

Il est impératif de conserver des copies de tous les documents déposés et des attestations de dépôt.

Pour plus de détails sur l'ensemble des pièces à fournir, n'hésitez pas à consulter notre article sur les documents de dissolution.

Délais et suivi de la procédure de radiation

Les délais de traitement pour la radiation d'une SCI peuvent varier en fonction de plusieurs facteurs, notamment la complexité des opérations de liquidation et la réactivité des différentes administrations.

• Délai de dissolution : Le dépôt du dossier de dissolution doit être effectué dans le mois suivant la décision de dissolution. Le greffe traite ensuite la demande en quelques jours ouvrés, après quoi la mention "en liquidation" apparaît sur l'extrait Kbis de la SCI.
• Délai de liquidation : La période de liquidation n'a pas de durée légale fixe. Elle doit être menée dans un délai raisonnable. Pour les SCI, les opérations peuvent prendre du temps en raison de la vente des biens immobiliers. Le liquidateur dispose généralement d'un maximum de trois ans pour achever les opérations, mais des prorogations sont possibles sur décision de justice.
• Délai de radiation : Le dossier de radiation doit être déposé dans le mois suivant la publication de l'annonce légale de clôture de liquidation. Le traitement par le greffe est généralement rapide, de l'ordre de quelques jours ouvrés. La radiation est ensuite effective et l'extrait Kbis mentionne "radiée".

Le suivi de l'avancement de votre dossier peut s'effectuer directement sur le site du Guichet unique de l'INPI, dans votre espace personnel. Une fois la radiation prononcée, vous recevrez un avis de radiation.

Pour des informations plus générales sur les délais de fermeture, consultez notre guide sur le délai de fermeture d'une société.

Points de vigilance avant de clôturer votre SCI

Avant d'engager la procédure de radiation de votre SCI, plusieurs points méritent une attention particulière pour assurer une fermeture sans encombre :

• Vérification des statuts : Assurez-vous de bien connaître les clauses statutaires relatives à la dissolution et à la liquidation, notamment en ce qui concerne les majorités requises et la désignation du liquidateur.
• Situation fiscale et sociale : Vérifiez que toutes les obligations fiscales (TVA, impôt sur les sociétés, taxe foncière, etc.) et sociales (si la SCI a employé du personnel) ont été remplies. La clôture de la liquidation implique des déclarations fiscales spécifiques.
• Comptes bancaires : Ne clôturez pas les comptes bancaires de la SCI avant la radiation définitive. Le liquidateur aura besoin d'un compte actif pour gérer les flux financiers de la liquidation.
• Contentieux en cours : Assurez-vous qu'il n'y a pas de litiges ou de contentieux en cours qui pourraient compliquer la liquidation. Tout litige doit être résolu avant la clôture des opérations.
• Conservation des documents : Après la radiation, le liquidateur est responsable de la conservation des livres et documents de la SCI pendant un délai de cinq ans.

La radiation d'une SCI est une démarche irréversible. Une préparation rigoureuse et un suivi attentif sont les clés pour une clôture réussie et conforme à la législation en vigueur.